物业管理实施方案9篇

物业管理实施方案9篇物业管理实施方案　物业经理管理方案　一、首语　非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实下面是小编为大家整理的物业管理实施方案9篇,供大家参考。

篇一：物业管理实施方案

业经理管理方案

　 一、首 语

　非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。

　在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。

　本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。

　二、项目管理分析

　贵单位是实行 24 小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训 ；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。

　物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。

　三、物业管理初步方案

　 3.1 说明

　本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。

　在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。

　3.2 管理机构设置及人员配置

　根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少

　7 人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。

　3.2.1 项目部

　根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理 1

　人，管理员

　4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。

　3.2.2 服务时间及人员分配

　 人员 时

　间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 经理 08:30-18:00 1 1 1 1 1 0 1 管理员 08:00-17:00 1 1 1 1 1 1 0 夜班安排管理人员轮流值班

　3.2.3 岗位安排

　 岗位名称 人数 工 作 内 容 工作区域 备注 经 理

　 管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉。

　项目部

　 管 理 员

　 安排小区的日常物业服务的开展，监督检查，客户服务。

　项目部

　3.2.4 保安队

　3.2.4.1 概述

　根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需设领班 1 人， 3 名队员，负责小区巡逻、门岗、监控，露天停车场管理等职责。实行 24 小时保安运作。

　3.2.4.2 服务时间及人员分配

　人员 时间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 领班 08：00-17：00

　 巡逻岗 08：00-18：00

　 18：00-08：00

　 门岗保安 08：00-18：00

　 18：00-08：00

　说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。

　 3.2.4.3 岗位安排

　部门 岗位名称 人数 工作内容 工作区域 备注 领班 领班

　 管理本部门员工处理本部门日常事务 各区域

　 门岗 保安员

　 人、物、车出入检查 门岗内外

　 巡逻岗 保安员

　 小区内外巡逻安全检查 各区域

　 3.2.4.5 保洁绿化队

　 3.2.5 概述

　根据本项目实际情况，保洁队需设领班 1 人，保洁员 2 人，共计 3 人。

　3.2.5.1 服务时间及人员分配

　人员 时

　 间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 领班 08：00-17：00

　 保洁员 06：30-16：30

　 注：每天正常有 1 人工作。当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。

　3.2.5.2 岗位安排

　部门 岗位名称 人数 工作内容 工作区域 备注 保洁绿化队 领班

　 管理本部门员工处理本部门日常事务。

　室内及室外区域

　 保洁队员

　 室外地面公共车库、楼道、台阶楼梯、公共卫生间、公共绿化及所有公共区域。

　室内及室外区域

　3.2.6

　维修队

　 3.2.6.1 概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修队需设领班 1 人，维修工

　2

　人，实行 8 小时工作制。星期六日采用轮休制。

　3.2.6.2 服务时间及人员分配

　人员 时

　间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 领班 08：00-17：00

　 维修工 08：00-17：00

　 注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。

　3.2.6.3 岗位安排

　部门 岗位名称 人数 工作内容 工作区域 备注 维修队 领班

　 管理本部门员工处理本部门日常保修、日常设备巡检、维护保养 项目部，各层公共区域、办公室

　 维修员

　 完成每天的日常的工作，对公共设备每天的检查，以及完成小区业主需要的服务 小区各区域

　3.2.7 从业人员的素质要求

　 部门 岗位 人数 职责 具体条件 项目部 经理

　 全面负责小区项目部工作及与客户联络 大专以上文化，物业管理相关专业，3 年以上物业管理经验协调能力强。

　管理员

　 费用结算，客户回访，档案管理 高中以上文化，品德高尚，普通话标准，有工作经验。

　维修班 维修工

　 处理日常报修及设施设备的保养与巡检 四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护 保安队 保安员

　 安全保卫，巡逻 22 周岁以上 46 周岁以下，高中以上学历身高1.70-1.80CM双眼裸视力1.2以上身体健康，反应敏捷。有安保经验。

　清洁绿化部 清洁工

　 公共区域卫生清洁，绿化保养 能吃苦耐劳，工作兢兢业业。

　3.2.8

　员工培训

　详见员工培训计划表和培训记录。

　 3.2.9 员工日常考核

　详见员工日常考核制度。

　3.2.10 奖惩

　详见员工奖惩制度。

　3.3

　岗位职责

　3.3.1

　项目经理

　一、

　主持

　XX 物业 的日常管理工作。根据小区各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

　二、 对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

　三、 负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

　四、 进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

　五、 发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。

　 六、 每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

　七、 监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

　八、 统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

　九、 负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

　十、 负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。

　十一、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。

　 3.3.2

　 项目助理

　一、

　协助经理做好部门日常工作。

　二、

　分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查。

　三、

　协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理。

　四、

　负责短期服务工作，包括：客户接待、收费、检查等。

　五、

　 每周房况表统计及住户档案的及时修改。

　3.3.3

　 客户服务主管

　 一、

　负责制定贵单位管理的服务标准、规范、服务人员的配置。

　二、

　协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、督导、评价，发现不合格项及时整改。

　三、

　负责对服务人员的技能，态度，礼仪的培训，考核，并保存考核记录。

　四、

　负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理，督导。

　五、

　征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决。

　六、

　负责延伸服务项目的开发和延伸用收费管理。

　七、

　完成项目经理交办的其他工作。

　 3.3.4

　 工程维修领班

　一、

　制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范。

　二、

　检查、监督设备、设施用管理，发现情况立即采取措施。

　三、

　负责维保人员的合理配置、培训和考核评价。

　四、

　制定并执行维修服务承诺制度，认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在的问题。

　五、

　对设备实行三级保养制度，如有改造更新计划，报经理审核后实施。

　六、

　按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作，并做好相应的报表:

　 七、

　完成项目经理交办的其他工作。

　 3.3.5 保安领班

　一、

　负责制定各保安岗位的服务标准、规范;

　二、

　负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好;

　三、

　负责对保安人员的岗位培训、考核、并做好记录；；

　四、

　巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的保安服务质量，发现不合格及时处理;

　五、

　负责停车场等保安服务巡查、标志牌完整，并管理停车费收缴;

　六、

　检查监控中心的设备系统管理、服务状态;

　七、

　制定治安、火警应急预案，发生应急服务应第一时间投入应急服务管理;

　八、

　完成项目经理交办的其他工作.

　 3.3.6 清洁绿化队长

　一、

　制定小区的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施;

　二、

　巡视保洁区域，保持小区环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理;

　三、

　巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶;

　 四、

　室内摆设优美，使客户满意;

　五、

　巡查停车场清洁，通道畅通;

　六、

　完成项目经理交办的其他工作。

　 3.4

　各部门工作内容

　3.4.1 客户服务工作

　详见客户服务工作作业指导书

　 3.4.2 保安工作

　详见保安作业指导书

　 3.4.3 工程维修工作

　详见工程维修作业指导书

　 3.4.4 保洁工作

　详见保洁作业指导书

　 四、管理服务内容和标准

　4.1

　客户服务

　 4.1.1

　接待服务

　 一、仪表仪容端庄整洁。

　二、按规定着装，服装整洁，头发梳理整齐，淡妆，不留长指甲，不涂抹指甲油。

　三、接听电话，做好来电记录。

　四、为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务。

　4.1.2

　问讯服务

　一、接受问讯及查询。

　二、

　处理客户的邮件。

　三、函件、杂志收发管理。

　4.1.4 票务服务

　一、客户至总台或电话预定酒店及汽车、火车、飞机和其它票务。

　二、经确认后给予办理。

　三、预定成功后上门服务。

　 4.1.5 叫车、洗车服务

　一、

　为客户联系预定出租车或其它用车服务。

　二、

　代客户到洗车场洗车。

　 4.1.6 引导服务

　一、

　门岗保安提供引导客户至小区单元服务。

　 4.1.7

　收费、缴费服务

　 一、

　代客户缴水费，电费，煤气费等各类费用。

　一、

　在业主办理入住手续时，为业主办理银行卡，物业管理费，水电费，煤气费等各类费用业主预存，银行按时代扣，省却业主缴费的麻烦。

　 4.1.8

　信息服务

　一、

　交通方面信息。

　二、主要娱乐休闲，购物，体育信息。

　三、旅游观光场所信息。

　 4.1.9

　代办服务

　一、

　为客户提供订阅报刊杂志的信息。

　二、根据客户要求代订各类报刊杂志。

　三、为客户开通有线电视，电话，宽带，煤气。

　 4.1.11 家政服务

　服务项目 说明 收费 免费 访客的接待与引导 为住户招待客人，同时管制陌生人进出

　 √ 留言服务 为不在住家内的住户留话及传

　 √

　生活篇 达 挂号包裹代收代客服务 为住户代收取邮件

　 √ 银行保险事务洽谈 洽请金融机构来小区服务

　 √ 代办各种订购服务 代订国内外机票，车票，蛋糕，鲜花

　 √ 衣物送洗代办服务 联络合作洗衣店为住户提供服务

　 √ 住户室内装修代办服务 安排相关业主执行住家各项修缮业务

　 √ 住家清洗服务 提供清扫服务 √

　 垃圾清洁收集 统一清运住户

　 √ 计程车的安排 解除住户行的烦恼，代叫计程车来小区接送

　 √ 影印，传真服务 为客户提供影印，传真服务 √

　 健康休闲服务项目 说明 收费 免费

　 篇 健康体操服务 定期引导住户舒活筋骨

　 √ 社团活动服务 协助住户成立社团

　 √ 各种休闲活动服务 为住户提供生活情趣提升人际交流

　 √ 紧急事故一般处理 提供住户紧急协助服务

　 √ 紧急疾病送医处理 住户有急迫生命危险救护

　 √

　4.1.12 社区文化服务

　一、

　管理处将结合贵单位的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。

　二、管理处将积极组建社区文化基层组织，适时举办由业主参加的节日庆典晚会，棋类比赛，卡拉 OK 演唱会，趣味体育比赛，少儿书画比赛等，使住户真正享受到生活的乐趣。

　 4.2 保安服务

　 4.2.1

　大门岗服务

　 一、外来人员，车辆进出管理检查。

　二、物品出入管理检查。

　三、小...

篇二：物业管理实施方案

的修理养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 一、对业主、使用人自用部位供应修理服务的措施 1.

　 业户报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何修理服务要求的处理。

　2.

　 报修的工作程序：

　（1）

　 接到用户报修时准时填写《报修记录单》。

　（2）

　 接到《报修记录》急修 30 分钟到达现场处理，一般修理一天完成（如用户预约修理时间，修理人员应在预约的时间提前到达现场）。

　（3）

　 对有偿服务项目，修理人员应按《修理服务收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。

　（4）

　 修理完成后，修理人员应请业户检查使用合格后在《报修记录表》上签名确认。

　二、物业管理区域内共用设施设备的修理措施 1.

　 公用设备设施修理保养计划 （1）

　 公用设备、设施修理、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。

　（2）

　 公用设备、设施日常修理、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门，依据公司《设备管理篇》及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容：

　✧

　 设备的日常运行和使用 ✧

　 公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。

　✧

　 设备的维护保养 ✧

　 依据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡察保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养依据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。

　✧

　 设备故障的修理

　✧

　 设备常见简单修理，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维 修的可外发修理，但须在规定期内完成。

　✧

　 设备的大修改造 设备大修改造由工程部依据设备状态提出申请报告，经公司核准后报请业主委员会批准，依据预定施工方案由工程部组织实施，竣工验收可由业主代表和物业公司共同执行，工程状况应作专项汇报。

　2.

　 公用设备设施修理保养 （1）

　 公共设备设施保养范围：

　a

　 供配电系统 b

　 给排水系统 c

　 公共设施系统 （2）

　 日常修理小修费用从管理费支付。大修费用从公共设施专用基金的增值部分支付。如增值部分不足，将从管理费中垫付或由业主分摊。

　（3）

　 公共设备、修理保养计划 供配电系统 序号,项目,标准,保养周期 1,供电状况,24 小时正常供电，出现故障马上排除,每月 2,配电屏,清洁,每月 3,电器仪表,清洁、显示正确、固定牢靠,每月 4,继电器、接触器,清洁、接触完好、无过热、无噪音,每月 5,把握回路,动作正常、标识清楚、无变色、无老化,每月 6,指示灯、按钮、转换开关,清洁、标识清楚、固定牢靠、转换灵活,每月 7,继电保护,动作正常牢靠,一年 8,空气开关,分断正常、绝缘良好,半年 9,避雷器,动作正常、试验合格,二年 10,进出线电源,接触良好、坚固牢靠、相顺正确,一年 11,配电屏对地测试,接地良好,一年 给排水系统

　序号,项目,标准,保养周期 1,供水系统,24 小时正常供水出现故障马上排除,不定期 2,水泵,清洁、油漆完好、无油垢,每季度 ,,压力适合、运行良好、无渗漏,不定期 ,电动机,运转灵活、电流正常、无过载、无过热,每个月 ,机械滑油,润滑良好、油位合适,不定期 3,管道,无渗漏、无锈蚀、油漆完好,不定期 4,阀门,无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确,不定期 5,排污井,无严峻淤泥、无严峻异味,不定期 公共设施系统 序号,项目,标准,保养周期 1,道路走廊,路面修补、洁净、无损坏,每日 2,路灯,符合安全和使用标准、准时更换坏损灯泡,每日 ,,灯杆刷漆，线路开关检测, 3,沟、渠、地下排水管道,准时修理、畅通、无堵塞,一年 ,,井盖刷漆, 4,公共卫生洁具,无泄漏、冲洗畅通,每日 5,停车场、停车库,标色完整、清楚、设备完好、使用正常,半年 3.

　 房屋本体的修理管理 （1）

　 目的 建筑物修理管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消退房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。依据需要和可能适当改善居住条件。

　（2）

　 建筑物修理管理的范围与类型 （3）

　 管理 （4）

　 （5）

　 类型 （6）

　 指令和工作执行 管理处应依据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必需与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表 指令与工作执行 序号,执行工作种类,完成时间,备注 1,紧急,24 小时以内, 2,一般,2-3 天以内, 3,其他,7 天以内, （7）

　 由业主决定各种工作类型的执行种类。这些决定基于表 2 准则。

　执行种类与工作详情 序号,执行工作种类,完成详情,备注 1）

　 1,紧急,影响整幢大楼日常必需的缺陷，如供水、供电主要污水管 堵塞，马桶溢出污水等 2）

　 危及生活、生命和财产的缺陷 影响房屋建筑安全的缺陷, 1）

　 2,一般,阻碍、烦扰或影响住户的缺陷 在公共场所并影响住户安全的缺陷, 1）

　 3,其他,维护工作 全部不属于在上述两项的维护、修理、更换等工作, （8）

　 建筑物修理管理的内容 a

　 预防性修理

　预防性修理实行的措施及方案，目的在于避开可预见的、或可防止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有：

　1）

　 常年检验，鉴定电气装置； 2）

　 常年保养电气连接点； 3）

　 定期检验避雷系统； 4）

　 定期冲洗房屋污水排放管； 5）

　 定期检验房屋的结构强度； 6）

　 定期检修闭路电视系统； 7）

　 月度养护灭火系统； 8）

　 月度养护中央垃圾槽清洗系统； 9）

　 月度养护水泵； b

　 例常修理 一般常例修理工作是通过管理人员的日常巡察而执行的。基本上，巡察的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊，户外空地，停车场。儿童游乐园，花圃，及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。

　1）地面层综合巡察 这项巡察在于观看在房屋底层的空地、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。

　2）地面层具体巡察 除上述综合巡察外，必需更认真地观看地面层其他的抢修，失养的项目。

　3）房屋综合巡察 管理人员在进行房屋公共地方的综合巡察时，将会观看任何被忽略或碍 眼的破损，及其他清洁卫生问题。

　4）房屋具体巡察（外部）

　房屋具体巡察是依据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及认真的巡察。

　5）房屋具体巡察（内部）

　这项巡察仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。

　6）鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：

　周期冲洗垃圾槽；

　月度冲洗房屋（公共部位）；

　月度冲洗阴沟；

　半月度修剪草坪（户外空地）；

　月度园艺修理及修剪草坪（停车场）；

　月度中央垃圾槽的养护；

　月度水泵及增压器的养护；

　季度冲洗商用房屋的阴沟。

　7)巡察及修理项目的记录 管理人员必需保存其巡察系统的记录、记录必需反映所观看的破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。

　8）修理项目的期限

　首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必需在 24 小时内完工。

　次要层之应急性问题，造成某些或个别居民之不便，设施之功能失效之类，则需在 3 天完工。

　一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在 7 天内完成修理工作。

　c

　 周期性修理 1）

　 周期性修理的重要性

　有规划防备性的保养，是避开其设施或部件在超越其有效使用期后，导致全面失效、严峻故障的良策。

　修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而连续地操作、运作。

　提高现有设施的质量。

　2）

　 周期性修理的类型

　房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7 年周期）

　重修、更新居屋外貌，包括房屋四周、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。

　 更换水供增压器（7 年周期）

　包括更换增压器的电机配备、把握盘已保持其效能。

　更换垃圾槽冲洗配备（7 年周期）

　冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、把握盘等也同时更新。

　重修建筑物屋顶工程（14 年周期）

　依据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换全部的掩盖灰板，重铺粘掩盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜度。

　更新技防系统（约 10 年周期）

　更新水管工程（约 25 年周期）

　更换水用总管道，支流管道及其他配备。

　三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 1.

　 制定业户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾处理及装修人员管理规则，完善装修申报、审核手续； 2.

　 建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构，消防，安全防范及环境卫生不受影响。

　四、住宅外墙或建筑物发生危急，影响他人安全时的工作预案 此等事件将等同高空坠物状况处理，预案如下：

　1.

　 高空坠物是涉嫌犯罪的一项严峻事件，接到该类投诉，必需实行下列行动； （1）

　 马上组织人员进行调查，设法查找作恶者； （2）

　 如有需要须向作恶者发出严峻警告，并向警方报案； （3）

　 如未能查明作恶者，物业部应发文通知全部客户，指出该行为的危害性与违法性； （4）

　 拍照存案，必要时录像取证； （5）

　 布置保安，伏击守候，捉拿现行。

　2.

　 如高空堕物已引起人员损害，保安人员应当：

　（1）

　 拔打 120 救护电话，派员在路口引导； （2）

　 马上通知警方，并帮忙开展侦查，设法查明肇事人；

　（3）

　 物业部应帮忙保安查找证人，供应入住状况等资料； （4）

　 封锁现场，拍照取证，保护现场，维护秩序； （5）

　 记录一切有关资料及注明警方立案档号。

　3.

　 事后书写《事件报告》呈交管理处。

　五、保障物业管理区域内环境洁净程度的措施 1.

　 清洁服务范围 ✧

　 小区公用部位 ✧

　 小区道路 ✧

　 合同约定的其他清洁服务 2.

　 清洁服务标准 （1）

　 公用部位 ✧

　 地面：表面洁净，无尘土、污迹、烟头、纸屑、油迹及垃圾； ✧

　 墙面：无污迹； ✧

　 玻璃表面：无积尘、污点； ✧

　 标牌、指示牌：无尘土、污迹； ✧

　 装饰物：盆、座等表面洁净无尘土； ✧

　 草地；无烟头，纸屑、塑料袋等杂物； ✧

　 废物箱：清洁无异味； ✧

　 灯饰、吊件：无积尘； ✧

　 天花板、联廊顶：无积尘、蜘蛛网。

　（2）

　 保洁规程 ✧

　 清扫外场地面 ✧

　 将花坛内垃圾、烟蒂、纸屑清扫洁净 ✧

　 清抹外围各处立牌 ✧

　 不间断巡察外围清洁状况，发观地面上有油污，准时去除 ✧

　 自我检查

　（3）

　 专项保洁 ✧

　 洗地操作规程 a.

　 洗地，洗地前先拖干楼层的地面 自动洗地机的操作规程 ——检查水箱、加足清水：

　——装上吸水刮； ——启动电源开关 t 放下洗地刷、吸水刮，并扳动水剥开关； ——启动吸水机电源，手推操作杆，慢速前进 60 厘米 ／分钟，洗地和吸水一起完成； ——吸地时，速度不行大快；要确保工作质量。

　✧

　 刮放璃的程序 a.

　 工具：

　伸缩杆，玻璃刮、清水．玻璃清洁剂、干毛巾若干条，工作指示牌、玻璃铲刀。

　b.

　 刮玻璃程序 ——创造玻璃沾有污迹时，先用玻璃刀铲除洁净； ——把抹水墨套在伸缩杆上； ——把抹水器两端分别浸入水中； ——有污迹的地方重点抹； ——紧接着用另一种伸缩杆套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份； ——一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面接近时，可以把抹水器和玻璃刮 作横向移动； ——最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。

　✧

　 外墙的清洗标准 a.

　 材料：

　——地面砖：用全能清洁剂 ——玻璃幕墙：用玻璃光亮剂 b.

　 操作：

　——墙面砖；药剂<l：60 的浓度(偏碱性)，先用药水涂抹，然后用刷帚刷洗， 再用清水清洗。

　——玻璃幕墙：药剂<1：40 的浓度(偏碱性)，用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除 污渍，然后用刮水器清刮。

　c.

　 保险绳：

　——必需二人三绳，保险夹头夹住保险带，从上往下清洗。

　d.

　 标准：

　——地面砖：无明显渍迹、无灰尘。

　✧

　 内保洁规程 a.

　 按标准清洁 b.

　 按标准清扫擦拭公共区域的墙面、地面 c.

　 向领班汇报修理项目及申领保洁用品 d.

　 接受领班安排的其他工作

　六、小区绿化按季节维护、保养项目和措施 1.

　 绿化管理服务范围(主要面对公共地方，各业户单元绿化由业户自行负责或托付物业管理处代安排，但有偿)：

　（1）

　 景观区域的垃圾清理 （2）

　 排水沟的废物处理 （3）

　 定期培土 （4）

　 除杂草和病虫害，更换坏死花木(确定坏死花木的更换费用，若属原已坏死或自然灾难等甲方原因造成，则由甲方担当费用；若属乙方管理服务原因造成，则由乙方担当费用) （5）

　 修剪枝叶 （6）

　 准时修补绿化草坪 2.

　 绿化管理服务标准 （1）

　 绿化管理服务主要是小区全部草地，花木及室内盆景的管理养护工作

　（2）

　 管理服务范围内的一切草地花木及室内盆景生长健旺，无病虫害、无枯黄叶，保持形态美观，色彩斑斓 （3）

　 做好花木防风、防霉、防病虫害等防自然灾难的保护工作，使损失降到最低限度 （4）

　 做好室内外景点布置准时更换工作，使景点常绿常艳 （5）

　 做好草地的修剪保养工作，确保平整、常绿，美观 3.

　 绿化管理规程 （1）

　 景观区域卫生 每天必需清理景观区域卫生，保持清洁卫生、无杂物，无垃圾。

　每天必需巡察景观区域，创造枯黄叶即予随时清除． 每周一次清理景观区域，全部瓷墙面做到洁净无灰尘、无污渍。

　（2）

　 排水沟的废物处理 每周一次清理各景观区域之排水滤网，使滤网无攒泥，排水畅。

　每月一次清理排水沟；逢雨季半月一次清理排水沟；发生堵塞随时予以清理，确保排水沟畅通， （3）

　 浇水 ✧

　 浇水工作，依据各种植物、花卉、草地的生长规律和季节气候的变 化准时浇水，做到浇水均匀，无枯死和灌死现象。

　✧

　 浇水作业应视天气状况面定，晴天草本每天...

篇三：物业管理实施方案

业公司 企业创优规划和具体实施方案

　一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案

　我们把“**小区”的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。

　把创优目标确定为接管一年后达到**小区市“物业管理优秀小区”标准，并加入“诚信物业”的行列，二年内达到市级“物业管理示范住宅”标准，三年内达到全国“物业管理示范小区”标准。

　1、在“**小区”小区物业管理整个运作过程中，我们将引入酒店服务理念，采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式，实行走动式管理，沿用“内紧外松”的酒店管理准则等措施，达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程，强调监督、激励、反馈机制的作用，使员工的规范操作从思想意识出发，落实到实际行动上。

　2、加强员工的培训，建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外，还把员工送到公司内部的星级宾馆培训，作为一个亮点和重要措施，让他们到宾馆跟班实习，学习现场督导管理、对客服务的意识和技能，接受酒店服务意识的熏陶，造就一支既乐于奉献，又具有综合素质的管理服务队伍。

　3、切实支持配合业主委员会工作，强调人性化管理，变单向推动为双向共管。

　首先，尊重业主，从思想上重视业主的作用; 其次，尊重员工，把企业文化融合在小区管理过程中，管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同，定期听取业主的意见和建议，通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动，增强业主的自治、自律意识，获取广大业主

　的真诚回应，共同推进小区物业管理工作。

　4、坚持业主满意第一，保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中，坚持以“业主满意第一”为核心，通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析，推出各类服务项目，在提供优质服务的同时使企业获利。

　5、开展社区文化活动，推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中，把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所，长期开展文体活动，并以“生态、环保、智能”为社区活动主题，创小区文化特色。通过各类活动的开展，推进社区精神文明建设，使小区物业管理迈向新的高度。

　二、房屋设施、设备管理，维修管理方案

　(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

　(二)加强房屋的日常维修养护工作 1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。

　2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。

　3、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24 小时受理报修，业主服务中心 12 小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。

　4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修 3 日

　内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。

　5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

　6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。

　7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。

　8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

　(三)设备设施安全管理运行方案 1、供电系统管理方案。

　根据我市一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作: (1)做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。

　(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。

　(3)做好公共照明系统维护保养工作。

　(4)制定《应急预案》，并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。

　2、弱电系统及自动化系统管理方案。

　(1)有线电视及电话通讯系统，重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。

　(2)保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24 小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。

　做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

　(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良好。

　(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

　3、消防系统管理方案。

　(1)制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。

　(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。

　(3)每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

　4、给排水系统管理方案 (1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。

　(2)严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。

　(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。

　(4)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于 10 分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

　三、市政等公共设施管理具体实施方案

　(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。

　(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。

　(三)日常维护。

　建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到

　预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率 100%，设备运行处于良好状态。

　四、环境卫生的具体实施方案

　(一)保洁设施 根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按 4-5 间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔 50 米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

　(二)保洁措施及考核 1、保洁措施及考核 (1)推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行 12 小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。

　(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。

　(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率 98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于 70%，健康行为形成率大于 60%。

　(4)利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。

　(5)加强保护环境，讲究卫生的宣传。如订立“业主公约”和“精神文明建设公约”，倡导业主环保意识，形成良好习惯，使业主成为环境卫生管理的参与者。

　(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。

　2、清扫时间:实行 12 小时保洁制，从早上 7 时至晚上 7 时。沿街首次清扫，在 8:00 前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在 8:30 左右，晚上在7:00 左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。

　（三）、商业网点管理 加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成 12 小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。每月 1 次与商户联系沟通，每年 1 次召集评选文明商户活动，积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。

　五、绿化养护管理的具体实施方案

　（一）绿化管理方案、措施 1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员 1 人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。

　2、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。

　3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动，以及管理处员工的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化保护意识，防止人为毁坏。

　4、在绿化特色方面，重在营造生机盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼主要公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展示“**小区”绿色文化。

　5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌标识，养护工作有计划、有实施、有记载。

　6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，根据业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。

　(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准 1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。

　2、清除杂草:每月 1 次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。

　3、施肥:普遍施肥每年 2-3 次，根据生长情况，安排好重点施肥。

　4、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。

　5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。

　6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到 98%以上。

　7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。

　六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案

　安全防范管理方案 1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监

　控岗、巡逻车管岗(班长兼)，互相配合。具体安排见第三章。

　2、24 小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行 24 小时运转服务，3 班 2 运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。

　3、制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。

　4、建立多重安全防范体系，争创无刑案小区。

　(1)按照小区安全防范系统，首先发挥好小区周边红外报警系统的作用，及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。

　(2)充分发挥摄像监控系统的作用，对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行盘查，对于违法行为录下证据，并及时运用无线对讲机，纽织保安人员处置紧急事件。

　(3)重视第三道防线，单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客，拒之门外。

　(4)有效发挥可视对讲系统的作用，使...

篇四：物业管理实施方案

物业管理方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的 《关于依法加强居民小区物业管理的议案》 ， 进一步规范物业管理活动， 切实维护业主和物业管理企业的合法权益， 努力提高物业管理水平， 根据《物业管理条例》 及有关法律、 法规，

　结合我市物业管理工作实际， 特制定本方案：

　 一、 指导思想

　以国家《物业管理条例》 为依据， 以沈阳市城市管理工作会议精神为指导， 以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》 为重点， 以规范管理、 提高物业服务水平为宗旨， 进一步加强居民小区物业管理工作， 推动我市物业管理健康发展。

　二、 目标和范围

　（一）

　目标：

　 1 、 有效解决开发遗留问题， 年底前整改率达到 90%； 对存在工程质量问题的房屋要及时维修， 维修及时率达到 90%。

　 2、 新建住宅小区推行招投标率达到 1 00%； 2005 年新进入市场的楼盘， 在商品房销售前要 1 00%签订《前期物业管理合同》 和《业主临时公约》 。

　 3、 凡从事物业管理活动的企业， 要 1 00%取得《物业企业资质证书》 。

　 4、 强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训， 物业企业经理持证率达到1 00%， 并建立起物业管理企业诚信档案、 物业管理企业经理信用档案。

　 5、 大力推行物业管理， 年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到1 00%。

　 6、 加强业主自治自律行为， 具备条件的住宅小区年底前要达到 80%以上成立业主大会和业主委员会。

　 （二）

　范围：

　对全市实行物业管理的 244 个住宅小区进行排查。

　根据排查结果，进行清理整顿， 进一步规范物业管理行为。

　 三、 工作内容

　（一）

　完善我市物业管理地方性规章建设。

　依据国家《物业管理条例》 及相关配套法规、 规章， 结合我市物业管理实际情况， 通过调研， 同时借鉴国内先进城市取得的成功经验， 尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》 ， 依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　 （二）

　全力解决开发建设遗留问题。

　开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任， 按照规划设计和施工标准， 对住宅小区存在的问题从新进行完善， 建委、 规划、 房产等相关部门， 按照各部门职责， 落实到责任单位， 做到谁的问题、 谁负责、 谁解决。

　并对存在开发建设遗留问题的住宅小区， 逐个建立整改档案， 制定整改措施， 整改合格后再行消号。

　特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修， 年底前房屋维修责任要全实到单位、 到个人， 维修及时率确保在 90%以上。同时， 有关部门要抓紧制定相应的规定和措施， 明确住宅区的交付使用制度， 杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　 （三）

　加大对物业市场的监管力度， 规范物业管理行为。

　 一是加强物业管理招投标的监督和指导， 全面推行前期物业管理招投标机制， 创造公平、 公正的竞争环境， 促进物业管理的专业化、 市场化和社会化。

　依据国家《物业管理条例》 和《前期物业管理招投标办法》 ， 及时制定符合我市实际的 《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》 。

　要求新建住宅小区实行招投标制度， 建筑面积在 5 万平方米以上的（含 5 万平方米）

　的新建住宅区， 必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业， 建筑面积 5 万米以下的新建住宅区在区、 县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。

　同时， 鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且， 及时签订 《 （前期）

　物业服务合同》 和《业主（临时）

　公约》 ， 对于新建住宅小区要在商品房销售前 1 00%签订《前期物业管理合同》 和《业主临时公约》 。

　 二是严格物业管理企业的资质审查。

　在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》 的要求依法取得《物业企业资质证书》 ， 并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》 的规定， 按物业管理企业取得资质等级， 承接物业管理项目。

　同时， 加强物业管理企业的年检和资质评定， 出现违规违诺等行为的要予以警告， 限期整改， 情节严重的取消其物业管理资质。

　 三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训， 提高物业管理水平。

　建立物业管理企业诚信档案、 物业管理企业经理信用档案和准入、 退出机制， 监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》 情况， 对物业管理企业和物业管理项目经理， 实行实名诚信考评制度， 如物业管理企业或物业项目经理出现违法、 违规、 违诺现象， 依据情节的严重程度， 扣除相应的分数， 年终

　进行综合考评， 考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件， 报房产行政主管部门， 并在沈阳房产信息网予以公布。

　督促物业企业按照《合同》 约定的标准提供质价相符的服务， 提高管理服务水平。

　同时， 加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合， 继续对我市物业管理从业人员进行培训， 达到从业人员要持证上岗。

　特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）

　进行培训， 在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》 的基础上， 市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度， 经过实务操作培训， 考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》 ， 不合格的取消其上岗资格。

　 四是规范业主大会和业主委员会， 积极引导业主正确行使权力和履行义务。

　根据国家和建设部的有关文件， 结合我市实际， 争取年底前出台《关于加强组建业主大会、 业主委员会工作的指导意见》 ， 明确各部门职责， 充分调动街道、 社区的积极性， 依据《条例》 依法成立业主大会、 业主委员会， 使这项关系到群众利益、社区稳定的工作， 更具规范性、 操作性。

　引导业主大会， 在充分尊重全体业主意愿的基础上， 按照合法程序选举热心公益事业、 责任心强、 有一定组织能力的业主进入业主委员会。

　规范业主大会、 业主委员会的行为， 促进业主自律和民主决策， 切实维护自身的合法权益。

　 （四）

　建立市、 区、 街道、 社区职责明确责任体系。

　对于具备物业管理条件的住宅小区， 要明确由物业管理企业实行专业化管理， 争取年底前物业化率达到1 00%； 对于尚不具备物业管理条件的住宅区， 要确定管理单位， 实行专项服务，待具备条件后， 推行物业管理。

　逐步形成以社区为主， 专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。

　各涉及物业管理活动的相关单位、 部门按各自的职责承担社会管理的责任， 为物业管理创造良好的环境。

　 （五）

　采取多种形式， 加大对物业管理方面法规的宣传工作。

　制定具体的宣传方案， 分阶段、 有步骤、 深入细致宣传国家《物业管理条例》 及相关配套文件， 引起社会各界物业管理的重视， 让广大业主不断了解物业管理的政策法规， 引导全社会树立正确的消费观念， 促进社会的和谐。

　 三、 组织领导

　为使这项工作落到实处， 市政府成立领导小组。

　 组

　长：

　邢

　凯

　副组长：

　王

　铁

　成员单位：

　市房产局、 建委、 规划局、 公安局、 行政执法局、 民政局、 各区政府。

　领导小组办公室设在市房产局， 负责日常的组织协调。

　各区政府也要成立相应的组织机构， 抓好具体的组织实施。

　 四、 职责分工

　规范物业管理工作是一项系统工程， 要坚持“条块结合、 区域负责”的原则， 市领导小组全面负责此项工作的监督、 指导； 市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、 协调和监督、 检查； 各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施； 各相关部门按照职责分工， 密切配合各区政府实施整改工作。

　各单位、 各部门要明确分工， 落实责任， 相互配合， 加强检查验收， 切实提高我市的物业管理水平。

　 市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门， 具体负责全市物业管理工作的指导、 监督， 并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作， 如：

　物业管理立法、 前期物业管理招投标、 物业管理企业资质审查、 业主大会、 业主委员会组建、 物业管理工作的调研和宣传等工作。

　 市建委、 规划局为开发、 建设单位的管理部门。

　一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施， 以方便后期的物业管理工作； 二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收， 不按规划建设的住宅小区， 不能予以验收， 并限期整改； 三是对开发建设遗留问题， 要制定整改工作方案， 积极组织整改， 达到合格标准。

　 市行政执法局、 公安局负责对物业管理行为的查处工作， 使物业管理活动更加规范， 促进物业管理水平的提高。

　 各区政府为

　物业管理工作的责任主体， 要针对目前物业管理工作存在的问题， 制定具体的整改工作方案， 积极配合市政府相关部门， 加大管理力度， 认真组织整改， 使问题得到及时有效的解决。

　 五、 实施步骤

　依法加强居民小区物业管理是一项长期工作， 为确保完成本方案确定的工作内容， 今年要分三个阶段进行实施。

　 （一）

　排查阶段（2005 年 5 月 1 0 日至 5 月 31 日）

　 由市领导小组牵头， 建委、 规划、 房产、 公安、 行政执法等相关部门配合， 各区政府组织实施， 对开发建设遗留问题、 物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查， 并进行登记造册， 建立管理档案。

　 （二）

　整改完善阶段（2005 年 6 月 1 日至 1 0 月 31 日）

　 各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析， 查找根源， 制定相应的整改措施， 报市领导小组审查， 审查合格后， 方可按责任分工认真组织整改。

　 （三）

　验收阶段（2005 年 1 1 月 1 日至 1 1 月 1 5 日）

　 领导小组成员单位按照工作内容和标准， 集中时间， 认真组织， 对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核， 确保达标。

　 六、 保障措施

　（一）

　提高认识， 明确责任。

　各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓， 实行“一把手”负责制， 层层落实责任。

　建立市、 区、 街道、 社区职责明确的责任体系和长效管理机制。

　市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任， 切实把居民小区物业管理工作抓细、 抓实、 抓出成效。

　 （二）

　密切配合， 抓好整改。

　市政府相关部门和各区政府要上下联动， 密切配合，针对物业管理存在的问题， 制定切实可行的整改措施， 认真抓好整改。

　对整改不及时或不彻底的， 有关部门要按照相关规定进行查处， 确保全部达标。

　 （三）

　加强宣传， 营造氛围。

　要结合开展“贯彻《物业管理条例》 ， 整顿规范物业管理市场”活动， 大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度， 使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务， 进一步增强参与意识和维权意识， 树立正确的消费观念， 使物业管理逐步走向良性循环轨道。

　 （四）

　强化管理， 巩固成果。

　市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分， 分工负责， 强化管理。

　特别是对存在问题进行整改后， 要进一步明确管理单位和管理责任， 避免类似问题的再次发生， 切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

篇五：物业管理实施方案

区物业服务费提升实施方案

　为了小区的设施设备能够得到良好维护保养，让物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性，延长房屋的物理寿命，使房屋保值、增值，同时为广大业主提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境，配合

　 小区物业服务费提升，特制定以下工作方案：

　一、目的：为了使物业服务费调整的各项工作顺利开展。

　二、适用范围：小区物业服务费提升 三、成立领导小组

　1、顾问组长：

　2、组长：

　3、副组长：

　4、组员：

　5、职责：A、对外的公共关系的处理及协调。

　B、负责重大客户需求的处理并制定措施。

　C、负责“优质服务提升月”的推进、督促、引导。

　四、工作小组成立  客户关系协调组 1、组长：

　2、组员：

　3、职责：

　A、负责对外关系的处理与协调。

　B、负责协调处理在走访过程中遇到问题的难点及客户的需求。

　C、负责当天的数据统计分析，并将走访情况向领导小组汇报当天的情况。

　D、对小区的动态进行全面观察掌握并及时向领导小组汇报，避免群体性事件的发生。

　E、关注媒体、网络业主论坛等大众媒体信息，对极端意见与问题，做好应急准备，并向服务处提出统一口径和办法的建议。

　F、临时会议的组织。

　G 、负责突发事件的应急处理。

　H、负责对外宣传（梯间、公示栏张帖关于涨管理费的通知）。

　I、对内动员：在服务处的质量会议上进行宣导。

　 J、联系副主任、副主任、委员、委员负责接受业主的咨询。

　K、完成领导小组安排其他临时性的工作。

　 秩序维护服务组 1、组长：

　2、组员：

　3、职责：

　A、负责协助客户关系协调小组处理在走访过程中业主反映的门岗管控、消防、车辆等方面问题的跟进处理，并将相关信息及时反馈至客户关系协调小组，以便向业主做好回复工作。

　B、日常对客户服务中的一些业户诉求以每日报告方式通过工作提议单方式传递给客户关系小组。

　C、完成领导小组安排的其它临时性工作。

　 技术维修服务组 1、组长：

　2、组员 3、职责：

　A、负责协助客户关系协调小组处理在走访过程中业主反映的工程遗漏问题及家中维修、报修等日常维修需求的跟进处理，并将相关信息及时反馈至客户关系协调小组，以便向业主做好回复工作。

　B、日常对客服务中的一些业户诉求以每日报告方式通过工作提议单方式传递给客户关系小组。X）

　C、完成领导小组安排的其它临时性工作。

　■后台支持组 １、组长：

　２、组员：行政人事部门全员 ３、职责：

　A、服务处工作开展的跟进、提醒、监督、考核。

　B、对其它小组的协助，特别在文字方面、员工鼓励、培训及走方本身。

　C、配合优质服务提升、后勤服务也将持续提升工作质量、效率。

　五、书面意见征求形式  按照实际情况进行客户分类，按照先走熟悉的业主、再走认识业主、最后走了解的业主。

　 共分为

　 人（ 包括秩序维护服务组班组长、部分维修工），每两人为一小组上门进行书面意

　 见征集，并在情况统计表及时登记意见。

　 共 16 组在某区域统一走访，完成 90%的业主接触后再向其他区域转移。（详见计划表）

　 当天晚上 21.30 分，16 组集中将客户的需求及意见征集情况向工作小组汇报，密切留意并预防集体反对事件的发生。

　  上门时各小组携带“客户接待记录”对现场无法解决的客户需求进行登记并负责转交给“客户关系协调小组”处理。

　 每天的集中上门时间为：19：00—21：00，白天根据业主的居住情况随机进行（法定节假日、双体日全天需进行走访）。

　 出租屋采取就近上门或传真的方式征集（由客服中心

　 主管负责跟进）。

　 走访实施时间：

　 年

　月

　日—

　 年

　 月

　 日  走访过程中可能出现的重要事项处理方式及应急预案：

　信息归口：

　应急预案讨论、确定、编制、执行、督促、跟进：

　事项处理措施确定：，不能确定的请示上级

　事项处理措施执行：职责部门和人员

　事项处理措施执行的跟进：

　 关注信息来源的多样性，包括日常客户服务的、外界媒体网络的等。

　六、推进计划 工作内容 区 域 完成 时限 责 任 人 协助人 分工情况 要 求 上门征 集意见

　接触业主 90%以上

　接触业主 90%以上 说明：1、以上户数含住宅及商铺。2、按照先住宅后商铺的原则走访。3、走访时必须按照客户分类的原则进行并做好登记。4、按照分工及责任区域界定进行。

　七、培训组织  由客户服务中心制定应知应会及常见疑难问题的回复内容同时在上门征集意见前做好走访人员的讲解工作

　 八、常见问题的解释 1 、物业管理服务费的构成分为哪几部分？  管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；  物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；  物业管理区域绿化养护费用；  物业管理区域清洁卫生费用；  物业管理区域秩序维护费用；  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；  办公费用；  物业服务企业固定资产折旧；  经业主同意的其它费用。

　2 、

　 市目前管理服务费的收费标准是多少？  目前

　 市住宅物业服务收费政府指导价（一级服务标准）：住宅：有电梯

　 元/平方/月、无电梯

　 元/平方/月。（业主大会成立之后的住宅物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主双方协商确定。）该指导价于 2004 年制定，相关部门也正考虑要提升，因为周边城市近两年上调了。

　 3 、目前

　 小区管理服务费的收费标准及拟调整标准 区域 住宅 （元/ ㎡/月）商铺月）商铺 （元/ ㎡/月）调整标准月）调整标准 调整后住宅 （元/ ㎡/ 月）

　调整后商铺 （元/ ㎡/ 月）

　（无电梯）

　（带电梯）

　（电梯）

　4 、为什么要增加管理服务费？ 

　 市最低工资从 20

　年到 20

　 年最低工资标准逐年在提升，特别是

　年提到

　 元/月，随着最低工资标准的上调，人工成本大幅增加。

　 由于人工成本上浮而导致清洁绿化等维护成本增加。

　 小区投入使用大部分已超保修期，楼宇及公共设备设施老化，维修成本逐年加大。

　 物价上升，营业成本增加。

　 小区的服务标准一直以来按照一级标准提供，在

　 市同类楼盘及同类服务标准中物业服务费的标准是最低的。

　 提升物业服务费后、这对我们更好服务提供有力的保障。

　  涨 0.5 元计算为没电梯涨幅为

　%、带电梯涨幅为

　%、商铺涨幅为

　%。

　5 、小区车多没地方停放，交通管理不好，还要增加管理费  首先应该知道小区车位少是前期的设计原因，随着业主的生活水平提高，买车的人多了，2000年代初设计的小区确实难以满足现在需求。

　 服务处目前已或准备对小区交通主干道用硬件设施（如：水马、路障等）进行有效的控制。

　 重新对现有的车位进行划线规范车辆停放（如：露天车位改造、对车库内一些闲置位置在不占用消防通道的前提下增加停放车位。

　6 、在走访时业主提出其它方面的服务需求时，应该如何处理？  虚心接受、聆听业主提出的需求，注意不要马上否定业主的要求或马上解释。

　 业主提出需求能现场处理就马上解释及处理，否则就做好记录，告知业主三天内给业主反馈。

　 业主提出的需求现场无法解决时，应该转录到“客户接待记录”交由所在区域的客户服务中心跟踪处理。

　 遇到重大的需求应马上告知客户服务部负责人。

　7 、外墙漏水多时，一直都没有处理  外墙都已经过了保质期。

　 按照相关的法律法规规定需要用维修资金进行修缮，否则，所修缮的费用由相关的业主分摊。

　 有些维修，服务处也想为业主无偿提供，但又由于维修费用过高，却无法实施。

　8 、

　 小区的服务并不好，为什么还要加管理费？  其实我们的服务提供一直都在持续改进中，如果业主对我们哪方面不满意，可以向我们提出改进的建议，我们一定会尽力改进。

　 根据每半年第三方对服务满意度的调查，满意度呈逐年上升状态，达到 90%业主对我们提供的服务是满意的、认可的。

　9 、在走访过程中如遇到某业主对调整管理费意见较大时，如何处理？  先稳定业主情绪，不要过多解释。

　 与业主沟通，我们只是按照相关的法律法规来征询业主意见，希望业主发表自己的意见。

　 不管同意与否，请业主填上自己意见。

　 可以放弃对该户的意见征询，但要做好记录。

　 过程中如遇到几个业主在一起，先走其他家。

　10 、管理服务费的使用情况我们业主一概不知，你们说亏就是亏？  服务处每年不少于一次都会将物业服务资金的收支情况小区的信息栏公布，请留意。

　 11 、从什么时候起调整管理服务费？  征求广大业主意见后，数据符合法律法规的要求。

　 以政府主管部门的备案时间为准。

　12 、业主大会为什么不采取集体讨论而采取书面征求意见的形式？

　《广东省物业管理条例》第十九条的规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式”。根据阳光小区业主多且分布区域广及面积大、出租屋较多的特点，经过业主委员会的讨论，决定采用书面征求意见形式进行。

　13 、如果业主不住在小区，如何处理？出租户是否有投票权？

　 如果业主不住在小区，如何处理？ 1）、如果住在附近就与业主联系，取得业主的同意直接上门征询业主意见。

　2）、如果业主在外地或镇区：

　①、将“ 征询表”传真至业主，请业主填写后传真回给筹备组，再复印存档（需要传真到行政部，服务处的传真接收； ②、通过邮箱或 QQ 方式将意见征询表发至业主，由业主打印填写并附业主身份证复印件后邮寄至服务处（相关费用由服务处支付）

　 出租户是否有投票权？

　1）、出租户是没有行使投票权资格的； 2）、可以这样做：让业主写委托书委托租户填写，同时电话与业主确认。（征询函与委托书订在一起存档）。

　14 、如果业主前来客服中心是否也借机征询意见？如何登记并通知相关小组以免重复？

　可以，但需礼貌问询是否有同事前往家中做过意见征询，如果没有，则安排同事邀至一边现场进行：1）、业主同意，则将征询意见表妥善收存，并告知该走访片区工作人员；2)、业主当时不理解、不同意的，将房号告知部门主管，另行安排人员前往业主家中拜访。

　15 、梯间可否安装电梯？ 可以，但费用需相关业主分摊，估计每户需出资 4-5 万元左右的费用。

　16 、何时安装天然气？ 服务处也咨询过天然气公司，可以安装，工程费用在 360 万左右，每户需分摊费用约 2828 元左右，因个别楼栋业主是将房屋做出租等，不愿在投资这部分费用，同时分摊的费用一户交不齐，工程就无法开展。

　17 、能否办理 180 元/ 月的露天车位月租？

　 暂时没有露天车位，因小区的露天车位（200 个露天车位）止 2007 年都已达到饱和， 07 年以后就没有在新办理过。如露天车位的业主个人原因终止协议不再使用 180 的露天车位，那空余出来的车位就可以办理。

　18 、门岗安装的雨棚过短，雨天刷卡会淋到雨，能否将雨棚加宽？ 因小区前期规划门岗是没有设置遮雨棚的，只是后期服务处为方便业主雨天出行才增设的。如将现有门岗雨棚加宽：一方面，自门岗加装雨棚至今已有多位车主在进入小区的时候将雨棚撞坏，再加宽会限制一些车辆的通行（如：消防车、货车等）；另一方面加高加宽雨棚，政府执法部门是会责令进行整改的（搭建雨棚和阳光房都应该到规划部门办理建设工程规划许可证，取得许可证才可以搭建，否则就视为违章建筑）； 对于雨天刷卡都要求门岗队员为业主提供主动服务，都会主动为车主撑伞或帮助刷卡来避免被雨淋。

　19 、关于小区养宠物的解释: 1、目前

　市暂未出台《住宅小区宠物管理规定办法》,服务处不能强迫业主不养宠物。

　2、服务处每月会针对养宠物的业主家进行走访工作，告之业主、宠物对小区业主及住户带来的危害与生活的不便、同时要求业主对宠物进行严格的监管，避免影响到小区的住户安全及公共地方的清洁。

　3、同时提醒养宠物业主有计划性的给宠物打预防针、多留意宠物疾病预防的相关信息。

　20 、入户统一口径：

　礼貌敲门 您好！我是小区物业管理处的工作人员、请问您是 XX 先生/小姐吗? 我们管理处受业主委员会委托、对小区管理费的调整进行上门征询。

　这里有一份征询表须要您填写、谢谢！

　九、注意事项：

　1、 统一穿工作服，佩戴工牌。

　2、 上门调查时，按照客户层次分类顺序走。

　3、上门必须经业主同意并确认是业主本人方可进门，但要两人一起，避免女性员工单独进入业主家 4、无法回复业主提问的问题，先做记录与业主约定时间给予回复。（要将问题及时告知“客户关系协调组”）。

　5、各工作人员按区域划分走访，严格按区域完成，每完成一户做好登记。不得超区域走访，以免

　 重复派发征询函。

　十、进入业主家，必须遵循原则：

　A、以小组组长的沟通为主； B、谁与业主熟谁主动。

　十一、对意见征集的记录与统计  现场对调查的结果进行详细登记  各小组组长将当天结果于次日 9:00 前汇报至主任办 十二、派发服务费调整征询表的流程 按照划分的区域进行上门进行意见征询

　 核实业主身份

　业主本人进行填写

　填写结束

　回收

　统计。

　如有其它疑问，请向客服中心咨询。

　“说做就做，做就做好”让我们用实际行动来践行我们的承诺，团结一致圆满完成走访工作！“说做就做，做就做好”让我们用实际行动来践行我们的承诺，团结一致圆满完成走访工作！

　附件：1、优质服务提升月活动实施方案； 2、走访人员任务分工表。

　 。。。。。。。。

　二〇

　 年

　 月

　 日

篇六：物业管理实施方案

小区物业管理实施方案(6 篇)

　 老旧小区物业管理实施方案

　 城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，涉及到建筑、设计、历史文化保护等多个领域，与城市居民的生活以及城市未来发展息息相关。

　 12 月 10 日，由成都市节能及新材料产业协会“既有建筑改造与城市更新专业委员会”主办的成都市既有建筑改造与城市更新专委会 2019 年度技术交流论坛在成都召开。此次论坛以“焕新城市聚焦新时代城市既有改造与(有机)更新发展之路”为主题，聚焦国家相关政策发展趋势、成都市既有建筑改造与城市（有机）更新现状等话题。

　 “城镇老旧小区改造存在四大方面的问题：一是改造内容碎片化；二是资金来源单一化；三是政策支持分散化；四是组织工作被动化。”住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅工程示范处处长田灵江在会上表示。

　 田灵江认为：“改造更新的内容应坚持先民生后提升再配增的原则，从问题出发，顺应群众期盼，满足居民安全需求和基本生活需求。”

　 近年来，随着规划设计的注意力逐渐从增量规划转为存量规划，城市更新特别是有机更新越来越引起重视。

　 在中国建筑西南设计研究院有限公司院副总建筑师、中国建筑学会建筑改造及城市更新专业委员会副主任委员刘刚看来：“城市更新不只是保留空间和场所这样的物质样本，延续城市记忆和培育新的城市生活也是城市更新的核心议题，更需要关注的是如何理清生活活力存续的基础架构并以此构建合理的策略和机制。”

　来自日本芝浦工业大学大学院客座教授、华南理工大学土木与交通学院兼任教授吴东航重点围绕日本既有建筑的更新改造，包括日本住宅的现状、既存住宅的现状、住宅建设以及维持管理的模式、公共住宅的改造、民间住宅的改造等多个方面，为中国的城市更新提供了不同的思考角度。

　 此外，四川省建筑科学研究院有限公司设计二所主任工程师刘霜艳，四川大学工程设计研究院有限公司副总工程师黄璐等专家分别就各自领域与到场嘉宾展开了学术探讨和经验交流。

　 老旧小区物业管理实施方案

　 为进一步提升中心城区散片旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，促进新旧居住区均衡发展，按照ｘｘ市 20 项民心工程的部署，现制定中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造（以下简称散片旧楼区提升改造）实施方案。

　 一、指导思想

　 全面贯彻党的十八大精神，认真落实市委、市政府关于建设美丽ｘｘ的总部署，进一步扩大旧楼区提升改造受益面，按照以区为主、条口服务的原则，以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，以各区政府负总责、相关部门指导推动为抓手，全力开展散片旧楼区提升改造，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。

　 二、主要任务

　 （一）改造范围。本市外环线以内，3 幢楼以下（含 3 幢楼）、建成年代较早、房屋及配套设施设备老化、影响居民正常居住使用的散片旧楼区，包括公产房（单位产、直管公产）、私产（房改购房、合作建房、危改还迁房等）、宗教产和军产以及早期建成且无人管理的商品房。本篇文章来自资料管理下载。不包括历史风貌建筑、新建商品房、超出设计使用年限未经加固处理的住宅楼房和已列入近拆迁计

　划的旧楼房。

　 因拆迁计划调整等原因，遗留的中心城区成片旧楼区一并纳入散片旧楼区提升改造计划。

　 （二）工作目标。9 月底前完成***个小区、**.*万平方米旧楼区改造任务，约**.*万户、***万群众直接受益。其中，散片旧楼区***个、**.*万平方米；成片旧楼区***个、**.*万平方米。

　 散片旧楼区提升改造工作纳入对各区人民政府绩效考核目标。

　 （三）整修内容。散片旧楼区参照三年成片旧楼区规定整修项目，按照实事求是、因地制宜的原则确定整修内容；遗留的成片旧楼区仍按照中心城区旧楼区综合提升改造规定整修项目实施。

　 相关区人民政府可结合小区实际和群众要求，安排增加非规定整修项目。

　 三、工作步骤

　 （一）准备工作阶段（2 月底前）。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部（以下简称市旧楼区指挥部）下达投资计划，组织工程招标。相关区人民政府制定本辖区散片旧楼区提升改造工作方案；落实工程招标等政府采购工作，并签订施工合同；开展群众宣传动员工作；确定散片旧楼区提升改造的整修项目和施工组织方案。

　 （二）全面开展阶段（3 月至 8 月底）。按照 3 月份启动、5 月底前全部小区开工、8 月底前竣工的目标，相关区政府具体组织实施散片旧楼区提升改造工程。

　 治理私搭乱建、清理燃气和消防等设施占压、清理绿地和楼间杂物等工作，要在工程正式开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早安排、早施工，确保 6 月底前基本完工。

　 （三）竣工验收阶段（5 月至 9 月底）。相关区政府组织本区旧楼区分指挥部、

　总承包单位、监理公司、街道办事处和居委会及区民政等部门和单位联合进行验收。对验收合格的小区，同步移交属地街道，纳入社区管理。市旧楼区指挥部对各区上报验收合格并已移交的小区，按照不低于**%的比例，进行整修质量和移交接管等情况的抽检。

　 四、资金安排

　 散片（含遗留的成片）旧楼区提升改造总投资计划约为**.*亿元（不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金），按照市、区两级财政各**%比例承担。在具备围合条件小区安装视频监控系统的，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统维修改造的，所需费用由电梯所有权人、房屋所有权人承担，无所有权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。节能改造、市容环境综合整治等与散片旧楼区提升改造结合的项目，应安排专项资金，按照相应资金渠道解决。各区增加的非规定整修项目所需费用，由区财政承担。

　 五、职责分工

　 （一）相关区人民政府。根据本方案确定的散片旧楼区提升改造范围，研究制定本辖区工作方案和施工组织方案；落实区级财政专项资金并按时到位；加强对区旧楼区分指挥部的领导，组织协调辖区有关部门和单位实施提升改造工作，并对竣工小区进行验收；研究制定散片旧楼区长效管理措施，并组织实施管理。

　 （二）市旧楼区指挥部。指导推动各区人民政府有序实施散片旧楼区提升改造工作；组织各成员单位做好检查、监督、指导、推动、服务和验收抽检工作。

　 （三）相关部门和单位

　 1．业和信息化委负责散片旧楼区提升改造中综合配套相关工作的牵头工作，会同相关单位做好强弱电管线整理、电梯维修改造、信报箱更新补建、视频监控系

　统安装、消防系统维修改造、楼道公用表计安装等综合配套相关工作的指导、协调、推动、检查工作。

　 2．安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。

　 3．政局负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣传教育、施工对接等工作；负责指导各区民政部门做好竣工小区验收工作；负责散片旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的监督管理、评议考核工作。

　 4．政局负责对市财政资金筹集、拨付和使用情况的监督管理。

　 5．划局负责对涉及私搭乱建行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。

　 6．土房管局负责散片旧楼区提升改造的牵头工作；会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好散片旧楼区提升改造的指导、协调、推动、检查工作；指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等工作。

　 7．委负责推动散片旧楼区既有建筑节能改造工程安全质量监督和管理；推动散片旧楼区提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。

　 8．容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱建、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及绿荫停车泊位和社区绿化提升工作；牵头相关单位做好小区甬路维修、排水管网疏通更换、路灯安装维修、楼门地名牌补建等外部环境相关工作的指导、协调、推动、检查工作。

　9．计局负责专项资金的审计监督工作。

　 10．场监管委负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动各区做好电梯的维修、改造，并按照标准组织验收。

　 11．通运输委负责按标准对养管范围内的楼间甬路进行养护维修，指导推动各区做好排水管网疏通更换和养管范围外的楼间甬路维修工作。

　 12．育局负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。

　 13．信管理局负责指导协调楼道内通信、网络等相关管线的整理规范工作。

　 14．政管理局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。

　 15．力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范；负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行维修、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的组织补建等工作。

　 16．ｘｘ广播电视台负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。

　 17．宣传部指导新闻单位做好舆论宣传引导等工作。

　 18．有关单位按照各自职责做好散片旧楼区提升改造协助配合工作。

　 六、工作要求

　 （一）加强领导，落实责任。相关区人民政府要认真履行第一责任人责任，严格落实与市人民政府签订的目标责任书，逐级分解目标，落实责任，按时间节点盯进度，按标准抓质量，确保按期圆满完成全年工作。市旧楼区指挥部及各成员单位要充分发挥自身职能作用，进一步加强指导服务，推动工程有序实施。

　 （二）强化管理，严格考核。各区旧楼区分指挥部要强化组织协调，深化成员单位联动机制，齐抓共管，齐心协力，形成工作合力；本篇文章来自资料管理下载。要落实现场管理责任制和工程质量责任追究制，加强现场检查和施工考核，确保各项目应修尽修、整修到位、质量合格。

　市旧楼区指挥部要坚持考核通报、专项督办等工作机制，对问题突出的区，要采取通报、责令限期整改等措施，确保工程按时间节点推进。

　 （三）依靠群众，服务群众。坚持敞开大门，请群众参与，让群众监督。小区改什么、怎么改、改得怎么样，要多种渠道听取群众意见，确保改造效果让群众满意。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参与、支持和配合。

　 （四）落实接管，严格验收。按照谁接管、谁验收的原则，属地街道要提前参与改造工程，为后期接管移交创造条件；要根据散片小区实际，采取多种形式提前落实后期管理，确保修管紧密衔接。各验收单位要共同把好验收关，不让一个不合格项目过关。市旧楼区指挥部要落实好合格小区抽检制度，对抽检不合格的，暂停下拨市级资金，督促区旧楼区分指挥部全面整改。

　 （五）精打细算，用好资金。坚持采取公开招标方式，优中选优，确定施工单位、监理公司等参建企业，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金要按时、足额到位，并建立专门账户，实行专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计监督。

　 （六）广泛宣传，营造氛围。充分发挥媒体宣传引导作用，积极宣传散片旧楼区提升改造的重要意义、主要内容、主要成效，切实增强旧楼区群众参与支持改造工程的积极性、主动性。及时总结工程实施中的好经验、好做法，加大宣传力度，为散片旧楼区提升改造顺利实施营造良好的氛围。

　 老旧小区物业管理实施方案

　 为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

　一、指导思想

　 以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与**经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

　 二、主要目标

　 总体目标：力争到 20**年年末，**市区实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约 3000 幢房屋，建筑面积约 1***万平方米，涉及住户约**.*万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

　 具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

　 三、实施范围

　 **市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

　 1.1999 年以前建成；

　 2.房屋标准成套；

　 3.尚未开展专业化物业管理。

　 四、基本原则

　 1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

　2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

　 3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

　 4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程...

篇七：物业管理实施方案

型安置房小区 物业管理服务方案

　 物业公司

　年月

　安置房小区物业管理方案

　1 1 、服务方案的整体设想与构成

　XX 棚户区安置房小区物业管理 I 包住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下：

　（一）管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。

　1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在 XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使 XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包成为“人性”得以充分张扬的空间。

　（1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。

　1）管理服务中心 24 小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。

　2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消

　 3

　除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。

　（2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。

　1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。

　2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。

　3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。

　4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

　2、管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。

　业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

　高低错落的建筑群构成了XXXX棚户区安置房小区物业管理I包主轴风景线，我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。

　高品质的机电设备、先进的智能化设施是科技管理的保障。

　对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

　 4

　智能化设施管理，以维护更新管理为重点，技术人员对设备进行有效监控，进行日常维护，以实现对整个社区的有效的充分的安全监控、有效到位的细分化服务。

　XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布置上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建了一个山、水、家的理想人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

　（二）整体方案策 划思路

　XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包管理的整体设想及策划可概括为一个目标、二大创新、八项管理。

　一个目标

　XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包住宅小区的物业管理，在接管后争取成为 XX 市有影响的物业小区。

　二大类创新服务 1、安全防范管理服务 （1）以管理处的管理为主线，专业一条线为依托，组建成专业的保安应急小组和接待服务中心，优化资源配合，发挥专业服务优势，在 XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包编织一只安全防护网。

　（2）为了使业主能充分了解和运用安全防范系统，我们在业主入住时提供操作手册，并对业主进行操作培训。

　 5

　（3）为小区业主提供应急特殊措施。如：我们将在服务中心设置业主热线，当业主需要紧急服务时，可通过热线，服务人员将会在最短的时间内提供优质的服务。

　（4）为了给业主提供一个更安全的环境，我们将在智能控制中心为业主室内报警系统提供：紧急按钮、延时门磁、烟感、防盗感应接口。

　2、环境保护服务 （1）突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。

　（2）建立园林绿化、景点生态链。以中央为核心，景观绿地为依托，科学地配置小区内园林绿化，将鸟、蝶、蜂、萤等引入 XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包的绿色生态家园，创造一个四季如春的优美环境。

　八大管理措施 措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合

　 在物业管理前期介入期间，选择市内外几个类似物业小区进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化 XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包设计和施工方案，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。

　措施二：实施人才战略

　 在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以

　 6

　及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

　措施三：真情营造绿色家园 在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将 XXXX 棚户区安置房小区物业管理 I 包营造成绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

　（1）减轻小区的环境污染 住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对装修时间的控制，我们将专门派人员进行管理，定时清场。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

　（2）加强绿化管理，美化住宅环境 我们接手管理以后，会大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观，并与苗圃合作，对所有植物进行分类标识介绍，增加业主的植物知识。

　（3）真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个

　 7

　重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为业主提供“绿色”装修咨询。

　措施四：环境建设中融入“人性化”理念 随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。

　（1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综合管理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

　 8

　2 2 、服务内容及服务范围的理解与细化

　I 包：2#棚户区安置房位于项目位置，四至范围，总建筑面积约万平方米，共有安置房

　栋、住宅

　 套、门面房

　间，其中商业建筑面积

　平方米，住宅建筑面积

　 平方米（以实际测绘面积为准）；小区有东、北两个大门，每个单元内有

　 部电梯，共有

　部电梯；

　影响管理服务效果的因素：

　一、业主对物业管理的理解与支持的影响 物业管理行业在国内出现虽已二十多年，但目前仍然存在对物业管理认识上的偏颇，探其原因是多方面的。仅从法律观点来判断，首先物业公司必须严格按照《物业管理条例》及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行《物业服务合同》，在此基础上渴望得到业主的理解与支持。物业管理是人对物的管理和人对人的服务，其服务的对象对于物业管理的认识、了解或期望也是因人而异，所以对人服务的工作尤其需要理解与支持。

　 插入小区图

　 9

　二、受物业公司管理能力的影响 目前全国注册的物业公司有 2 万多家，如此众多的物业公司之中必然良莠不齐，为此物业管理上级主管部门按照国家、省、市（计划设区）级别分别设立主管机构和行业协会，并根据物业公司的管理能力、信誉程度、经济实力等众多条件评定出的物业公司。而在管经验不同的物业公司管理同样条件下的物业，其管理效果也一定是不同的。

　管理服务理念和策划

　一、管理理念 我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。

　二、管理策划 在全面执行国务院颁布的《物业管理条例》的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为固镇县棚户区改造项目物业提供优质

　 10

　的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作和办公环境。

　1、管理模式 统一管理标准：严格执行公司已通过认证的 ISO9001：2008 质量管理体系之有关标准及公司各项规章制度。

　统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级员工的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的服务为焦点，对业主、顾客的合理需求给予最大限度的满足。

　统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之未急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。

　统一管理目标：“接一座物业，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。”我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们安徽凯盛物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精细化物业管理，确保绿地区域安全，优美绿地环境，从而提升安徽凯盛物业品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。

　2、两个意识：

　管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神的管理新思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。

　服务意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。

　 11

　管理服务的整体设想 XX 市棚户区改造项目面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置项目部。项目部在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的保安部、保洁部、绿化部、工程维修部，使其按照“四个统一”和 ISO9001：2008 质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善的事项及时改进，努力营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的环境。

　管理目标 一、接管后一年内达市“优秀物业管理项目”标准；三年内获省级或国家级“物业管理示范单位”称号。

　二、全面实行环境保护管理条例，使管辖区域内成无污染、无噪音、无废气的“三无”绿色环保区。

　三、根据国家物业管理示范大厦（小区）的评分细则规定要求，结合我司在管荣获物业管理示范大厦（小区）的成功经验，我们承诺有关服务综合技术指标及为完成承诺指标采取的措施如下：

　序号 承诺项目 国家示范 标准 承诺 指标 实施措施 1 安全防范管理

　无重大刑事案件和重大交通等安全事故 24 小时巡逻，关键岗位 24 小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。

　2 消防管理 无消防事故 无 组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为 0。

　 12

　消防设备完好率100% 100% 进行编号入档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。

　3 卫生、保洁动态保洁满意率

　95%以上 实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。

　4 环境绿化达标率

　95%以上 分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。

　5 设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外）

　98%以上 ...

篇八：物业管理实施方案

业风险管控具体实施方案

　（仅供参考）

　序

　 号

　 风险名称

　参考标准

　目标值

　采取风险

　 处理方式

　 应对风险采取具体实施措施

　实现值

　备注

　第一季度

　第二季度

　第三季度

　第四季度

　1. 印鉴、证照使用风险 《 印鉴证照管理规定》 0

　风险自留 1、 严格执行先审批后盖章制度；

　 2、 如部门负责人有印鉴证照管理授权，需本着向上授权的原则进行授权，同时将相关授权报总办备案； 3、 公司公章当天借用，当天归还，不得过夜，且需有总办人员陪同； 4、 公司公章、财务章不可同时外借，如须外借至少 2 人同时

　 在场。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2. 公司重要电子数据安全 公司《数据备份管理规定》 0

　风险减轻 1、 技术手段：关键服务器（财务、业务系统、文件服务器）

　数据，采取 Raid1 磁盘镜像技术，或者类似技术； 2、 从策略方面，关键数据：比如业务系统采取每日备份方式， 每季度异地备份方式； 3、 严格进行进出机房人员管理，对机房内服务器及网络设备

　操作进行管理。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 3. 员工集体脱岗、聚众闹事 《BI 行为规范》

　 《 考勤管理规定》《员工奖惩管理规定》《危机处理操作流程》 0

　风险减轻 业务部门：

　 1、 严格落实请销假管理制度，坚持安全夜间查铺制度；

　 2、 严格落实安全夜间呼叫制度，指挥中心必须按要求每 15 分钟与各岗位保持联系一次； 3、 加强与班组内职员业余时间的沟通，掌握每位职员的思想动态、兴趣爱好、性格特点； 4、 项目一旦出现员工集体脱岗、聚众闹事时，部门第一负责人应迅速调动相关资源处理； 5、 按公司相关信息管理制度要求，上报相关信息。职能部门：

　1、 加强员工关系管理，统筹员工关爱措施；

　 2、 统筹各层级面对面沟通，及时掌握员工思想动态；

　 3、 在入职招聘时，对员工资料进行严格审核，把好入职关。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

　 4. 证照办理不及时（新办及年检），引发政府查处，或影响日常工作 《 中华人民共和国公司登记管理条例》《中华人民共和国组织结构代码证书办理指南》 《 无线电台执照管理规定》 《 物业管理企业资质管理办法》《印鉴证照管理规定》 0

　风险自留 业务部门：

　 1、 项目需确定证照管理责任人，并建立证照管理台帐；

　 2、 证照管理责任人定期检查证照情况，如有需年检或续期的视情况提前 1-2 个月提醒相关人员办理。

　3、 如引发政府查处，须及时将相关信息报公司处理。职能部门：

　1、 新项目前期证照由总办负责办理，在项目入住前 2 个月开始办理，以确保在项目入住前完成； 2、 公司证照管理责任人定期检查各项目证照情况，如有需年检或续期的视情况提前 1-2 个月提醒相关人员办理。

　3、 营业执照年检工作总办统一安排在 3 月份进行。

　 4、 如引发政府查处，须及时跟进事件进展，协助处理。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 5. 员工违纪或不能胜任本岗位工作，而涉及劳动合同解除，但

　缺乏有效证明，可能

　《劳动合同法》集团《HR 操作手册》、公司《绩

　效考核管理办

　0

　风险减轻 业务部门：

　 1、 各部门明确岗位任职要求、职责及考核标准； 2、 加强《绩效考核管理办法》《员工奖惩管理规定》的日常引导、培训，并签字确认，保存培训记录；

　引发劳资纠纷 法》、《员工奖惩管理规定》

　 3、 对于不能胜任岗位要求人员，予以培训或调岗处理，如仍 不能胜任报公司审批后，提前三十日以书面形式通知本人 或额外支付一个月工资后解除劳动合同； 4、 对于员工的考核结果及违纪行为及时沟通，并要求员工签字确认； 职能部门：

　 1、 在新员工入职培训时，进行《绩效考核管理办法》《员工奖惩管理规定》的培训，并签字确认，保存培训记录； 2、 每年对部门经理组织劳动合同法及相关规定培训；

　 3、 所有员工被动离职需要副总经理事前审批，且与员工本人详细告知解除原因并签字确认； 4、 公司与职员解除劳动合同前，相关信息告知职委会； 5、 总办重点审核部门提出的劳动合同解除申请所附相关资料，确保合法性。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

　 6. 未及时签署劳动合同（实习协议）或劳动合同内容签署错误带来的用工风险 《劳动法》、《劳动合同法》《劳动合同法实施办法》集团《物业 HR 手册》、公司《人事基础操作规范》 0

　风险自留 业务部门：

　 1、 职员办理入职手续时即签署劳动合同、保密协议（实习协议）；

　2、 如职员岗位内容发生变更，需即时变更劳动合同内容，双方签字（章）确认； 3、 各部门建立劳动合同台帐，并在劳动合同签署/变更 5 个工作日内录入 sap 系统。

　职能部门：

　 1、 职能部门职员办理入职手续时即签署劳动合同、保密协议； 2、 职能部门如职员岗位内容发生变更，需即时变更劳动合同内容，双方签字（章）确认； 3、 建立职能部门职员劳动合同台帐，并在劳动合同签署/变更 5 个工作日内录入 sap 系统； 4、 对劳动合同填写内容进行规范、并培训； 5、 公司总办定期组织劳动合同签署情况检查，将检查结果纳入日常考核。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

　7. 迟买、漏买社会及商业保险，员工发生工伤，导致员工权益遭受损害，同时公司需承担相应责任，保险漏停导致公司权益遭受损失 《 人事基础操作规范》《劳动法》、 0

　风险自留 业务部门

　 1、 在员工入职当月即为员工上缴社会保险、意外险，并根据职员个人意愿上缴综合医疗险； 2、 各部门上报社保增/减信息，以每月 15 日为界限（配合政府部门社保申报时限），总办于每月 20 日前，报社保中心， 入职当月申报，之后入职次月申报； 3、 建立保险台帐，每月对保险上缴情况进行自查；

　 4、 对于特殊工种岗位必须持证上岗，建立台帐，并进行动态 管理，保证证书的有效性，非持证上岗人员不得从事特殊 岗位作业； 5、 加强职业安全培训，树立职业安全意识；

　 6、 加强共济会的宣传引导，在新员工入职时引导职员参加共济会。

　职能部门：

　 1、 总办每月对各部门申报的社保月报表进行核对；

　 2、 每月总办核对各部门意外险上缴情况；

　 3、 如职员在职期间发生意外，按工伤/意外险流程及时申报。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

　8. 个别人员工资发放不及时、计算错误、漏发，或误发离职人员工资，引发员工投诉及劳动纠纷 集团《物业 HR 手册》、《工资计算及发放相关操作指引》 0

　风险减轻 业务部门：

　 1、 项目人事专员对工资计算结果进行自查；

　 2、 员工必须提供有本人姓名的银行存折原件，人事专员验证后复印存档； 3、 部门负责人对每月考勤结果进行审核。职能部门：

　1、 每月核查项目工资制作情况，所有人员考勤信息报总办备案； 2、 总办每月核查工资发放情况，清查工资锁定信息；

　 3、 总办每月监督、检查各项目 sap 系统工资信息，并通报检查结果。

　4、 每月审批各部门新增人员工资信息及工资调整信息。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

　 9. 员工转正日期已到， 未办理转正审批手续，而公司与其解除 劳动合同 集团《物业 HR 手册》、公司《人事基础操作规 范》 0

　风险减轻 业务部门：

　 1、 项目人事专员在职员转正日期到来前一个月，提示职员上级办理转正手续； 2、 在职员转正日期到来前两周，项目人事专员发起转正手续

　审批，并确保在转正日期前一周完成终审；

　 3、 密切关注试用期内员工的思想动态，对于违纪人员及不胜 任工作人员及时沟通，并保留相关违纪及不胜任岗位工作 的资料证明，并由员工本人签字确认； 4、 职员直属上级做好转正面谈，对于在试用期拟解除劳动合 同人员，部门经理与职员做好沟通，并由职员签字确认， 同时上报公司。

　职能部门：

　 1、 所有新员工在转正日期前完成入职培训； 2、 审核试用期内解除劳动合同人员的相关证明资料，确保合法性。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 10. 员工加班未及时支付加班费或未及时安排倒休，加班时间过于频繁，超过劳动法的规定，员工加班未经过部门经理审 批而导致劳动纠纷 《劳动法》《加班规定规定》 0

　风险减轻 业务部门

　 1、 各部门严格执行《加班管理规定》；

　 2、 新员工入职培训时，培训《加班管理规定》，职员签字确认； 3、 加强对《加班管理规定》的宣传、引导、学习，并签字确认，保存培训记录； 4、 所有人员加班事前，必须经部门经理审批同意；

　5、 每季度各部门汇总、分析本部门加班情况，并做出合理调整。

　职能部门：

　1、 每季度核查各部门加班情况信息，针对加班加多的部门提出解决建议。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 11. 电梯维保方在日常维护保养时，电梯厅门处没有安放检修围挡，造成人员误入开启的厅门后坠落电梯井道引起重大伤害或死亡 《电梯维修保养作业安全规程》、《电梯管理规定》 0

　风险转移

　 （公众责任险）

　1、 提高维保人员的安全防护意识，做到维修前标识到位并关闭检修电梯的厅门； 2、 遵守电梯维保作业安全规程，在不符合安全要求的情况下，杜绝野蛮施工，直至达到安全施工要求，方可进行维 修保养； 3、 维保单位要每季度组织一次对现场维保人员的安全教育

　 培训，提高维保人员的安全保护意识。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

　 12. 水泵房跑水、进水造成水泵房被淹引起重大损失 《 水泵房管理规定》、《设备房管理规定》、《设备 设 施 维 护 检查 控 制 程 序 》 《 公共设施维护管理办法》 0

　风险转移

　 （公众责任险）

　1、 水泵房必须安装水位控制器及水位报警装置；

　 2、 水泵房必须建立严格的巡视检查制度，并按制度执行，有效的监督和管理机制； 3、制定完整的设备设施台帐，合理制定和安排设备设施的大

　 中修检修计划，有计划的更换易损、易老化的部件。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 13. 化粪池沼起爆炸引发伤人事件 《 公共设施维护管理办法》 《 公共设施管理制度》 《 设备设施维护检查控制程序》 0

　风险转移

　 （公众责任险）

　1、 化粪池井盖口密封，留有专用通气孔；

　 2、

　对化粪池井盖口进行防护处理（安装防护网）；

　3、 每季度对设施进行一次换气、检查、维护，在化粪池周围有效控制明火； 4、化粪池清淘维保方加强对现场清淘工作人员的安全培训，

　 严禁工作期间抽烟。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 14. 地下车库突遇暴雨

　造成倒灌现象引起

　《 公共设施维

　 护管理办法》 0

　风险转移

　（公众责

　1、 制定完善有效的应急预案，并每年进行一次相关的防汛演

　 习；

　损失 《 公共设施管理制度》 《 设备设施维护检查控制程序》

　任险）

　2、 防汛设备维护保养责任到人；

　 3、 每年在雨季前对车库、楼宇排污泵进行一次维修保养并做好记录； 4、 在雨季应加强排污设备的巡视检查，保障设备处于正常工作状态； 5、 在地下车库出入口处，雨季前需准备足量的沙包。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 15. 供暖管道软连接部位迸裂造成操作人员灼伤 1、《供热系统水质检验控制程序》 2、《热力、采暖、热水系统启动操作管理办法》3、《水泵房管理 规定》 0

　风险转移

　 （公众责任险、工伤保险、人身意外险）

　1、 制定完整的设备设施台帐，合理制定和安排设备设施的大中修检修计划，有计划的更换易损、易老化的部件； 2、 对已安装的软连接日常加强巡视检查，是否存在偏心、应力过大的现象，并及时修正； 3、橡胶软连接保温外部可采用铁皮护套管保护。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 16. 因大门出入口的安

　全员未按规定的流

　《 物业管理服

　 务协议》 0

　风险转移

　（公众责

　1、对出入口安全员进行定岗定编，并集中进行岗位职责培训

　每月一次，使其明确所属岗位的工作职责和工作流程；凡

　程进行控制，（如：车辆出入未记车牌号），在业主车辆丢失时，不能为业主提供证据，造成物业承担责任 《 安全员出入口管理制度》

　任险）

　进入园区的机动车辆严格落实一车一卡管理制度；

　 2、结合因质量记录填写不规范而产生物业服务中心赔偿业主 车辆（财产）损失的案例，强化出入口岗安全员工作责任心和质量记录填写的标准；要求出入口岗安全员严格按照 《车辆驶入/驶出记录表》的要求对进入小区的车辆进行登记，对发放的机动车临停智能卡进行核对无误后方可放行； 3、安全主管、班组长加强现场巡查和监督力度，利用反查（在地下停车场记录车辆号码，到出入口岗核查车辆入区的时间）的方式对出入口岗质量记录的完好率和有效性进行核查，确保出入口岗安全员对进出园区的机动车辆的号码登记率达到 100%； 4、园区出入口岗安全员每天检查出入口车辆管理设施系统的

　 完好情况，发现问题及时进行处理。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 17. 客户将钥匙存放在租售中心期间,房屋内物品发生丢失或 损坏

　 《租售中心钥匙管理规定》

　 0

　风险减轻 1、 客户在委托钥匙管理时，签署《钥匙委托书》，其中约定“钥匙委托期间户内财物发生丢失损坏等，我方不承担管 理责任”；

　2、

　建立“租售中心钥匙管理台帐”，并由专人负责保管；

　3、 所有人员在使用、借用钥匙时严格填写“钥匙使用登记表”；

　4、 钥匙保管在专门的钥匙柜内，并做好标识。

　 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 18.

　 工地开放日阶段因现场施工管理不当或因标识不清晰导致业主人身伤害

　 《与地产签署的委托合同》

　《工地开放放日方案策划》

　（按当次...

篇九：物业管理实施方案

小区物业管理方案

　为了提高小区居住品质，对庨院改善、小区整治后癿房屋及设施迚行长敁管理，使老旧小区也能够享叐物业管理服务带来癿便利和舒适。我公司充分讣识加强老旧小区物业管理工作癿重要性，针对丌同情冴采叏相应措施，有敁化解物管、自管中癿诸多矛盾，逐步建立健全长敁管理机制，劤力提高居民生活质量，提高小区管理癿整体水平。

　我们在为业主提供服务癿时候，始织要坚持以人为本、服务至上癿理念，服务癿容不方弅始织以业主为中心；以满足老旧小区业主癿需求为目标；以业主癿满意为公司癿最高追求；在服务过程中丌断调整服务方弅不模弅，以达到业主癿要求。

　一、管理思路 根据老旧小区癿特点和物业管理需求分枂，我们提出以下管理思路：

　1、根据老旧小区物业管理需求分枂和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在与业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高癿层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区发成一个体现现代社会文明价值癿小区。我公司设有与门癿管理处办公机极，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

　2、对老旧小区采叏与业管理癿关键在二对配套设施癿管理和服务，我们将对照物业管理癿法律法觃和颁布癿系刊标准，针对老旧小区业主癿特别需求来确定客户(业主)服务癿项目、容和标准。每年要采叏书面形弅向业主征询对物业管理服务癿意见。

　3、由二老旧小区癿管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到 24 小时站岗值勤。每天挄觃定迚行巡逡；能实施 24 小时丌间断巡逡。有车辆管理制度,对迚出小区

　癿车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对迚出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突収亊件有应急预案，亊収后及时采叏相应措施。

　老旧小区对二消防安全工作要求枀高，我公司将安掋具有消防工作经验癿保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安掋老旧小区癿住户，以做到真正癿小区就是家，爱岗如爱家，实行 24 小时执勤，为业主提供安全、温馨癿生活环境。

　4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责仸明确。账务清晰，管理服务人员24 小时服务，服务热情，行为觃。

　5、针对老旧小区物业管理，我们坚持挄有关觃定和合同约定定期公布物业服务费用戒者物业服务资金癿收支情冴（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关觃定。我公司及业主方双方签订觃癿物业服务合同，明确双方权利义务关系癿，服务标准等相关容幵在小区显著位置迚行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外癿特约服务和代办服务癿，有在显著位置公示服务项目不收费标准。

　6、针对老旧小区具体情冴，采叏一体弅癿安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验癿管理人员来管理。同时兼顾项目癿实际情冴。兼顾考虑个别岗位可安掋老旧小区癿住户，实行24 小时有与职保安人员执勤。帮劣解决一些困难户癿问题，提高员工癿爱岗热情，真正癿做到以小区为家。管理人员、与业操作人员挄照有关觃定叏得物业管理职业资格证书戒岗位证书,丏经消防知识培训有记彔。

　7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区癿大力开展各种有益癿社区活劢，推劢精神文明癿収展，形成良好癿社区文化。

　8、我公司定期安掋老旧小区癿员工参加培训和学习，丌断提高管理处癿管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；觃活劢场所，机劢车、非机劢车停车场，机劢车停放、行驶等癿标志。保证车辆运行畅通，停放有序，幵做好防盗工作。

　9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达 15%以上癿绿地迚行与业养护，保证花草树木管理养护得当，挄季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好癿植物景观。

　10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家癿孩子自家抱”，各责仸人兼顾包干楼栋癿楼道卫生工作，包括楼道癿乱堆放、乱贰、楼道广告，同时，监督其他楼栋责仸人癿工作，做到仸务分解、责仸落实、相互监督、共同迚步癿作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情冴能定期迚行消毒和灭虫除害。

　11、由二老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掊握运行觃律；在正弅运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气 24 小时报修值班，接到报修 10 分中到场，急修半天完成。

　对共用设施设备迚行日常管理和维修养护（依法应由与业部门负责癿除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备癿运行、梱查、维修、保养等记彔齐全。设施设备标志齐全、觃，明确责仸人；操作维护人员严格执行设施设备操作觃程及保养觃、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

　设备房保持整洁、通风、无跑、冎、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损戒丢失，主要道路及车场交通标志齐全、觃。路灯、楼道灯完好率高等二

　98%。容易危及人身安全癿设施设备有明显警示标志和防措施；对可能収生癿各种突収设备敀障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用癿，无设施损坏,配电室管理觃。供水设备运行正常，无设施损坏。

　制订有详尽癿设备设施年、季、月、周等定期维护保养梱修以及日常维修计刉、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高敁经济运行。

　12、安全保卫及消防工作。

　结合工作区癿物业，完备安全防措施。严格来访 保安人员 24 小时在岗值班，夜间安掋与人巡逡。物业人员掊握消防设施癿使用方法，幵能及时处理各种火灾亊敀，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口癿畅通无阻，每月对此梱查 2 次以上。

　13、房屋管理 对房屋共用部位迚行日常管理和维修养护，梱修记彔和保养记彔齐全。根据房屋实际使用情冴，定期梱查房屋共用部位癿使用状冴，需要维修，属二小修围癿，有及时组细修复；属二大、中修围癿，要及时编制维修计刉，向业主大会戒者业主委员会提出报告不建议。

　有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位癿门窗、玱璃等，做好巡查记彔、及时维修养护。

　对违反觃刉私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改发房屋用途癿行为及时劝阻，幵及时报告有关主管部门。

　14、物业管理制度不档案、资料管理 在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料癿收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，迚行分类成册、管理完善，方便查阅。有完

　善癿物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　15、其他管理 （1）定期开展有意义、健庩向上小区文化活劢。

　（2）积枀支持参不社区文化建设。

　（3）无因物业管理服务癿原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

　（4）避克小区由物业管理丌善导致収生癿治安、刈亊案件。

　物业服务和业主出入癿和谐； 我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安掋保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：卲我们所有癿设施维修、保洁服务均将安掋在夜间戒非高峰时间，为业主出入提供方便。

　事、抓整治工作，换环境面貌 1、针对问题，一对一宣传 根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建癿现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人戒外来人员，乱晾晒、乱堆放情冴无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后迚行通过各种渠道各种方弅迚行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理癿宣传工作，针对小区存在癿问题从治安安全、消防意识等方面对业主迚行一对一癿宣传，提高业主癿文明意识以及安全防意识。

　2、做好小区基础设施癿维护，切实解决老百姓所关心癿热点问题，加强停车位戒共用车库癿管理，解决居民停车位癿问题，消除小区消防车难迚入癿安全隐患。

　3、加强对公司人员癿业务培训力度，提高基本素质，掊握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区不物管定期有敁沟通癿管理机制，采叏整体联劢，形成合力，联合管理，及时现场収现、

　解决问题，把亊情消灭在萌芽状态，丌等问题成堆以后再临时抱佛脚，丌浪费大量癿人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全癿小区环境。

　三、管理模弅 在管理不服务癿过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理模弅，坚持做到高标准、严要求癿科学化、觃化癿现场管理，具体方弅如下：

　1、项目负责人现场挃挥。

　实行公司垂直领导下癿项目负责人负责癿部管理模弅，项目负责人现场执行公司癿物业管理服务计刉，现场组细挃挥各项工作，幵随时不业主方和广大市民沟通联系，收集业主方和广大居民癿意见、建议，及时作出工作计刉不服务容、方弅癿调整以适应业主方癿要求； 2、服务癿制度化、与业化、标准化。

　建立健全相应癿觃章制度，以制度促迚管理，员工配置要严格遵守与业癿要求，定期组细对员工迚行业务培训，以保证员工素质不现场作业能够符合业主和广大市民癿要求，制定严格绅致癿服务质量不考核标准，从而为业主方和广大市民提供制度化，与业化、标准化癿服务； 3、建立安全保障体系。

　针对老旧小区癿实际情冴，我公司从以下几方面做好安全防工作：

　(1)消防安全 “预防为主，防消结合”，我们主要从消防宣传、消防队伍演练、消防制度落实、消防器杅癿定期梱查、换药等方面培训、落实。

　(2)水电气设备安全管理 建立健全水电气设备正常使用癿巡查制度，全面掊握托小区

　各类管线癿线路、走向，以便二在収生敀障时能够迅速有敁地予以掋除，方便业主方癿正常使用。

　(3)小区安全维护 根据老旧小区物业管理癿安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”癿安全防思路，对老旧小区物业管理实行 24 小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适癿生活环境。

　(4)环境卫生维护 根据老旧小区物业管理要求，合理安掋绅刉保洁区域，卫生保洁均责仸到人，确保管理区域清洁卫生、整洁有序。

　三、各岗位人员癿配置

　岗位 人数 岗位职责 备

　注 项目经理 1 人 负责全面工作督促管理服务质量，实现公司制定癿管理目标和仸务。项目经理常驻现场负责制定物业管理服务工作计刉，幵组细实施；每月月初提交上个月癿总结和本月癿计刉；管理觃章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

　常驻现场，每周至少有六天在现场，24 小时手机开机不业主方保持联系。具有本科学历，物业管理资格证，有安置小区物业管理经验。

　保安人员 12 人 主要负责需小区癿安全保卫和日常工作秩序，包括门岗执勤、夜班巡规、车辆停放秩序和治安秩序等其他方面癿服务。

　保证 24 小时有人值班 身体健庩良好，保安员经过培训持证上岗，保证 24 小时有人值班，有老旧小区管理工作经验。上班时间为：7:30—15:30,15：30—23:30，23:30—第事天早上 7:30。

　岗位 人数 岗位职责 备

　注 保洁人员 20 人 主要负责小区癿环境卫生，包括住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施以及小区癿公用设施癿卫生保洁，和小区道路保洁。

　以女性为主，25 周岁至50 周岁，包干落实到各人，各责仸人兼顾包干楼栋癿楼道卫生工作，包括楼道癿乱堆放、乱贰、楼道广告，同时，监督其他楼栋责仸人癿工作。工作时间为：

　5：30—12：30 12：30—7:30

　绿化工人 1 人 保证草坪生长良好及时修剪、保持平整。草卉、树木定时修剪、整形。及时做好松土、防涝、防冻工作，防治为主，严格控制病虫害，绿化、树木长势良好。

　工作期间必须穿戴整齐，挂工作牌。小区癿草坪、花卉等绿色植物迚行浇水、施肥。对小区树木、草坪定期浇水、施肥、治虫、修剪，保持草坪常绿、整齐，树木生长茂盙、无枯残现象。

　水 电日 常维修 1 人 主要负责小区癿设备设施癿运行、维护、控制、保障等工作，包括下水管道、消防设备、日常弱电设施等癿维修、保养、更换及操作管理工作，确保小区各项设备设施在良好癿状态下正常癿运行。

　全部持有相关证书上岗， 25 周岁至 55 周岁之间，施行 24 小时岗位制。

　合计 35 人 说明：以上人员均具备小区物业管理工作经验。

　我公司所有配备癿员工，身体健庩，无传染疾病，经三级甲等以上医院体梱合格，幵持有健庩合格证，幵丏随时接叐卫生部门癿梱查和监督。

　 四、环境清洁卫生管理

　（一）环境服务围及要求 日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域迚行定时、定点、定人迚行废弃物癿收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常觃性服务，维持所有公共区域癿清洁卫生。

　根据老旧小区目前癿现状，清洁工作应做好以下几项：

　1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达挃定地点。

　2、在觃定癿围做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面癿清洁维护挄物业管理觃执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玱璃、楼道、路灯、楼道灯等挄觃定时间迚行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常梱查能正常使用。小区楼地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器杅、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。

　小区道路：地面无垃...

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